Korona Döneminde Kiracılık İlişkileri

Korona Döneminde Kiracılık İlişkileri

KAFKAS HABER AJANSI / BEDİR ALTUNOK

Av. Burcu Soylu’nun, “Korona Döneminde Kiracılık İlişkileri” yazısı:

Yeni normalimiz olan pandemi sürecinde gerek kiracılar gerekse ev sahipleri arasında anlaşmazlıklar

daha çok gündeme gelmeye başladı. Kiracı, kiramı ödemeyi erteleyeyim ama evden de çıkmayayım

derken; ev sahipleri ise tek geçiminin kira olduğunu ileri sürerek kira bedellerini tahsil etmeye çalıştılar.

Hal böyle olunca da taraflar arasındaki anlaşmazlık sayısındaki artışlar kaçınılmaz oldu. Peki bu

durumda kiracı ve ev sahibi neler yapabilir, hangi haklara sahiptir?

- Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü şekilde yapılabilir. Yazılı veya sözlü olan kira sözleşmesinin

hükümleri taraflar arasında her zaman değiştirilebilir, aksi kararlaştırılabilir. Bu nedenle

pandemi sürecinde kira sözleşmeleri kendi içinde değerlendirilmelidir. Covid-19 salgını kira

sözleşmeleri açısından değerlendirildiğinde Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi kabul

edilen, öngörülmesi ve karşı koyulması mümkün olmayan bu salgınının bir mücbir sebep teşkil

ettiğini düşünmekteyim. Nitekim Yargıtay, çeşitli kararlarında salgın hastalıkların bir mücbir

sebep olduğunu belirtmiştir. Bu bağlamda Koronavirüs pandemisi bir mücbir sebep teşkil

ettiğinden, eğer taraflar sözleşmede mücbir sebep halini kararlaştırmamışlarsa, borçlu aşırı ifa

güçlüğü hükümleri uyarınca sözleşmeyi uyarlama bu mümkün değilse dönme hakkına sahiptir.

Nitekim pandemi başladıktan sonra yapılan kira sözleşmelerinde, öngörülmeme halinden

bahsedilemeyeceğinden aşırı ifa güçsüzlüğü hükümlerinden yararlanılamayacaktır. Bu nedenle

pandemi döneminden sonra imzalanan kira sözleşmelerinde bu hususa ayrıca dikkat etmek

gerekir.

- Türk Borçlar Kanunu uyarınca, sözleşme yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve

öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple

ortaya çıkar. Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini

dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu

henüz ifa etmemişse, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün

olmadığı takdirde kira sözleşmelerinde fesih hakkını kullanma hakkına sahiptir.

- Ev sahibi yasal hakkı olan kira bedelinde artışa gidebilir. Bu artış taraflar arasında imzalanan

sözleşmeye göre genelde TEFE – TÜFE oranı üzerinden olmaktadır. Eğer kiracı bu oranın

hakkaniyetli olmadığı kanaatinde ise bu durumda tespit davası açmalıdır. Açılacak olan bu tespit

davasında mahkeme emsal değerler ile kiralanan mülkün o günkü koşullar altındaki değerine,

piyasa koşullarında yeniden kiralanacak olursa hangi bedel aralıklarında kiralanabileceğine

bakacak olup hakkaniyeti de göz önünde bulundurarak bir karara varacaktır.

Tüm bu yazılanlar değerlendirildiğinde, tarafların hak kaybına uğramaması açısından işin

uzmanından yardım almaları gerektiği kanaatindeyim. Kalın sağlıcakla…

Av. Burcu SOYLU

(BA-BA-S) GAZİ KARS (KHA) / KAFKAS HABER AJANSI / BEDİR ALTUNOK